# Fundação Âncora

> A Fundação Âncora é a primeira fundação portuguesa dedicada a catalisar um sistema de habitação acessível permanente para a classe média profissional. Opera como Terceira Via entre a habitação social estatal e o mercado privado, combinando capital próprio, Notas de Impacto Social e Faróis — as entidades locais do sistema — vinculados por contrato-quadro para criar arrendamento acessível de longa duração em Portugal.

## Keywords estratégicas

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## Identidade

- Nome: Fundação Âncora
- Tipo: Fundação privada sem fins lucrativos em constituição (terceiro setor). Pedido de declaração de utilidade pública a apresentar.
- Sede: Lisboa, Portugal
- Fundador, Presidente e Diretor Executivo: Pedro S. Sarmento
- Website institucional: https://fundacaoancora.pt
- Website editorial: https://radar.fundacaoancora.pt
- Website de dados: https://sonar.fundacaoancora.pt
- Email geral: geral@fundacaoancora.pt
- Manifesto: https://link.fundacaoancora.pt/manifesto
- LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/fundacao-ancora/
- Google Business Profile: https://www.google.com/maps?cid=13517791183638699903

## Missão

Criar stock permanente de habitação acessível para quem faz as cidades portuguesas funcionar e não consegue nelas habitar. Professores, enfermeiros, polícias, jovens quadros, famílias da classe média profissional com rendimentos entre 1.200€ e 2.500€/mês. Profissionais essenciais que ganham demasiado para apoio social e demasiado pouco para o mercado privado.

## Modelo: Terceira Via e sistema Âncora

A Fundação Âncora opera no espaço entre o Estado (apenas 2% do parque habitacional é público em Portugal, contra 15% de média europeia) e o mercado privado (onde a especulação tornou a habitação inacessível para a classe média profissional).

A Fundação não é uma operadora monolítica: é catalisadora de um sistema onde múltiplos Faróis — as entidades locais que implementam a missão (IPSS, Santas Casas da Misericórdia, associações, fundações, cooperativas de habitação, empresas municipais e empresas de lucro limitado) — podem aderir por contrato-quadro vinculativo. Pode haver um ou vários Faróis no mesmo município. Esta arquitetura replica funcionalmente, por via contratual, o regime jurídico de habitação de lucro limitado consagrado em lei na Áustria (WGG desde 1979), Países Baixos e Alemanha.

## Cinco princípios inegociáveis (cláusulas pétreas)

1. **Intransacionabilidade**. Ativos do sistema nunca estão à venda. Estatutariamente para imóveis da Fundação, contratualmente para imóveis dos Faróis. Em ambos os casos, inalienáveis.
2. **Reinvestimento integral**. Excedentes operacionais reinvestidos em reabilitação e novas habitações, sem dividendos nem extração.
3. **Vizinhança Ativa**. Comunidades desenhadas para combater a solidão urbana. Espaços partilhados, gestão cooperativa.
4. **Renda indexada ao custo**. Cost-based rent, calculada pelo custo real de operação e manutenção, não pelo preço de mercado.
5. **Excelência e durabilidade**. Construção para durar 100 anos, eficiência energética classe A, descarbonização.

## Arquitetura jurídica e financeira

O sistema opera em três papéis segregados — Fundação · Farol · FinCo:

- **Fundação Âncora**. Define a missão e as regras: princípios pétreos, contrato-quadro, auditoria de todo o sistema. Nota técnica: detém a PropCo, o veículo patrimonial que titula os edifícios e os direitos de superfície (pode ser a Fundação diretamente, com blindagem estatutária, ou o Farol com blindagem contratual por contrato-quadro).
- **Farol**. A infraestrutura habitacional local: entidade local que implementa a missão, faz a gestão de vizinhança e é o gestor da comunidade local. Responsável pela atribuição de frações, relação com residentes e programa de comunidade. Pode haver um ou vários Faróis no mesmo município. Assume risco operacional segregado do balanço patrimonial.
- **FinCo**. O motor financeiro: gere património, contratos e rendas. Recebe Notas de Impacto Social, financiamento institucional direto, dívida de impacto coberta por garantias europeias, e fundos públicos (Portugal 2030). Corre a plataforma de serviços partilhados, white-label do Farol.

## Cinco camadas de capital

1. Capital filantrópico e legados imobiliários (custo zero, perpétuo)
2. Nota de Impacto Social (NIS): dívida privada 20-50 anos, cupão fixo 2,5 a 3,5%, reembolso integral na maturidade
3. Financiamento institucional direto (inferior a 2%): crédito concessional de instituições financeiras de desenvolvimento, sem intermediação por bancos comerciais
4. Dívida de impacto coberta por garantias europeias (1 a 2%): empréstimo coberto por garantias europeias
5. Portugal 2030 e Fundos de Coesão: subvenção parcial a fundo perdido

DSCR superior a 1,3x no cenário conservador. CMPC aproximadamente 1,8% no cenário multicamada.

## Programa inaugural

200 milhões de euros em 5 anos para aproximadamente 1000 habitações permanentes em Portugal. Distribuição geográfica: máximo 50% em Lisboa e remanescente em pelo menos 3 outros municípios. Em estudo: Lisboa, Oeiras, Cascais, Sintra, Évora, Coimbra, Porto. Deployment por tranches com milestone triggers.

## Governação

### Três órgãos estatutários

- **Conselho de Administração (CA)**: órgão soberano, 5 membros incluindo o presidente, mandato 4 anos renovável até 3x, renovação faseada. Excluídos políticos em funções ou que tenham exercido cargo nos últimos 3 anos.
- **Diretor Executivo (DE)**: gestão corrente e execução da estratégia definida pelo CA. Presta contas ao CA e pode ser destituído a todo o tempo. Mandato 4 anos renovável até 3x.
- **Conselho Fiscal (CF)**: fiscalização permanente, 3 membros incluindo ROC obrigatório, mandato 4 anos renovável até 3x.

### Três órgãos consultivos

- **Conselho de Curadores (CC)**: rede de autoridade institucional e intelectual. Personalidades de referência em habitação, economia social, direito, finanças de impacto. Pareceres não vinculativos mas com peso institucional.
- **Conselho de Patronos (CP)**: honorífico, composto por doadores e personalidades de relevo.
- **Conselho Consultivo (AC)**: órgão consultivo de especialidade que apoia o CA e o DE em matérias técnicas, setoriais e estratégicas. Composição definida pelo CA.

### Três comissões de especialidade

- **CIP**: Comissão de Investimento e Planeamento. Avalia viabilidade financeira e urbana de cada ativo e a adequação dos Faróis candidatos. Parecer vinculativo.
- **CAF**: Comissão de Atribuição de Frações. Audita o sistema de pontuação, garantindo isenção total. Vinculativa para todos os Faróis do sistema.
- **CIC**: Comissão de Impacto e Comunidade. Implementa o modelo de Vizinhança Ativa e mede SROI em todo o sistema.

## Percurso (verão de 2025 → hoje)

- Verão de 2025: decisão de criar um projeto de devolução à sociedade; todas as causas analisadas convergiam na habitação.
- Outubro de 2025: arranque do Blog Habitação Sarmento (precursor do Radar Âncora) e primeira versão do manifesto; estudo público do problema e dos operadores europeus de lucro limitado.
- Novembro de 2025: cem conversas — de investigadores a investidores, de urbanistas a promotores — para levantar o que correu bem, o que falta fazer e o que estudar.
- Dezembro de 2025: primeiros voluntários (compromisso mínimo de um dia por mês); o Plano Europeu de Habitação Acessível e a revisão do regime SGEI reconhecem os operadores de lucro limitado.
- Janeiro de 2026: primeiras contribuições de advocacy dirigidas ao Governo português e à Comissão Europeia; a OCDE recomenda a Portugal pilotar um fundo rotativo.
- Fevereiro de 2026: escolha do nome Fundação Âncora; benchmarking europeu e tese própria — a dependência portuguesa da compra de casa resulta da fragilidade institucional do arrendamento e da ausência de uma terceira via habitacional.
- Março de 2026: registo do domínio e lançamento do website; o blog assume identidade institucional como Radar Âncora.
- Abril de 2026: fecho do modelo económico; decisão de construir o sistema, não ser apenas think tank; constatação de que habitação acessível para a classe média não cabia no figurino de uma IPSS — reestruturação da base jurídica; publicação de três documentos para municípios (incluindo caderno de encargos com 29 cláusulas).
- Maio de 2026: nasce o Sonar Âncora (dados, mapas e instrumentos de decisão); arranque da equipa a tempo inteiro; constituição da entidade ponte Alicerce Sensato para iniciar a contratualização com as partes.
- Junho de 2026: arranque do trabalho com municípios e outros titulares de património, financiadores, promotores, construtoras e potenciais Faróis; nome «Fundação Âncora» aprovado no RNPC como fundação privada de regime geral; órgãos sociais constituídos.
- Hoje → dezembro de 2026: converter, com todos os intervenientes do sistema, um modelo estudado, documentado e contratualizável na primeira prova real.

## Roadmap (estágios verificáveis, não promessas)

| Estágio | Frações | Horizonte | Condição de passagem |
|---------|---------|-----------|----------------------|
| Cluster | 100 | 2026 a 2027 | Primeiro cluster concluído, primeiros residentes alojados |
| Programa | 1000 | 2029 a 2031 | Programa de 200M€ substancialmente executado |
| Rede | 2.000 | 2033 a 2035 | Segundo programa lançado, múltiplos Faróis maduros |
| Visão | 100.000 | 2045 | Rede nacional consolidada, setor de lucro limitado estabelecido |

## Os Faróis (housing associations)

Os Faróis são as housing associations do sistema Âncora — a infraestrutura habitacional local, o equivalente português das housing associations europeias (UK, Países Baixos, Áustria). Cada Farol implementa a missão no seu território, faz a gestão de vizinhança e é o gestor da comunidade local. Pode haver um ou vários Faróis no mesmo município. O sistema é deliberadamente aberto: qualquer entidade pode ser Farol, independentemente da sua forma jurídica. Tipologias:

- **IPSS, Associações e Fundações**: instituições sem fins lucrativos com vocação habitacional
- **Santas Casas da Misericórdia**: património histórico para reabilitar como habitação acessível permanente
- **Cooperativas de Habitação**: modelo cooperativo de propriedade coletiva ou direito de uso permanente
- **Municípios e Empresas Municipais**: o município pode ser ele próprio o Farol do seu território
- **Empresas de Lucro Limitado**: sociedades comerciais que aceitem operar sob rentabilidade limitada

A adesão passa por: manifestação de interesse (parcerias@fundacaoancora.pt), avaliação pela CIP, parecer vinculativo, deliberação do CA por 2/3, negociação do contrato-quadro, assinatura e integração.

## Parceria municipal (direito de superfície)

Modelo onde o município cede o direito de superfície de imóvel ou terreno por 75 a 99 anos, mantendo a propriedade do solo. O sistema Âncora assume 100% do investimento de reabilitação e da gestão operacional. Sem despesa orçamental direta (reconhecendo que isenções fiscais e cedência de direitos constituem apoio público indireto). No final do direito de superfície, o imóvel reabilitado regressa à esfera pública sem custos de recuperação.

## Nota de Impacto Social (para investidores)

Instrumento de dívida privada dirigido a fundos de pensões com mandato ESG, family offices com horizonte intergeracional e fundos de impacto certificados:

- Cupão fixo anual: 2,5% a 3,5%
- Prazo: 20 a 50 anos
- Reembolso: integral do principal na maturidade
- Retorno financiado pelo fluxo de rendas operacional (não por mais-valias)
- SROI 2:1–3:1 projetado pela metodologia HACT / Social Value UK; validação externa prevista após primeiros residentes alojados
- Blindagem em três camadas: estatutária ou contratual, direito de superfície, separação dívida/propriedade

## Benchmarks internacionais

Modelo inspirado em operadores com décadas de evidência:

- **Áustria**: WGG desde 1979, GBV (federação de cooperativas de lucro limitado), Gemeindebau em Viena (43% do parque habitacional)
- **Reino Unido**: Peabody Trust desde 1862, Clarion Housing Association
- **Finlândia**: Y-Foundation (4º maior senhorio, modelo Housing First)
- **Países Baixos**: associações de lucro limitado (34% do parque habitacional)
- **Alemanha**: Stiftung Trias, Mietshäuser Syndikat
- **Dinamarca**: almene boliger — habitação de lucro limitado (cerca de 21% do parque)

## Enquadramento legal em Portugal

A Fundação Âncora beneficia do enquadramento fiscal existente: Programa Mais Habitação (Lei 56/2023) e Pacote Fiscal da Habitação de Janeiro 2026. Isenção total de IRC/IRS para contratos de arrendamento acessível, taxa autónoma reduzida para contratos de longa duração, isenção de IMI/AIMI/IMT, IVA reduzido em reabilitação.

## Transparência radical (anti-promessa)

- Dashboard público em tempo real: frações em obra, frações entregues, rendas praticadas
- Relatório trimestral de execução (não anual)
- Regra de ouro: nenhuma meta anunciada sem financiamento comprometido
- Contas auditadas anualmente por ROC independente
- Relatório SROI publicado anualmente com validação externa após primeiros residentes alojados

## Páginas do site

- [Homepage](https://fundacaoancora.pt/): diagnóstico da crise habitacional, modelo da Terceira Via, princípios
- [A Fundação](https://fundacaoancora.pt/fundacao): governação, equipa, cláusulas pétreas, percurso e roadmap
- [O Fundador](https://fundacaoancora.pt/fundador): Pedro S. Sarmento — página pessoal, motivação e visão de longo prazo
- [Farol](https://fundacaoancora.pt/farol): o Farol — infraestrutura habitacional local, gestão de vizinhança, contrato-quadro; IPSS/misericórdias/cooperativas/empresas municipais/empresas de lucro limitado
- [Para Municípios](https://fundacaoancora.pt/municipios): parceria por direito de superfície, sem despesa orçamental direta
- [Para o Estado](https://fundacaoancora.pt/estado): enquadramento jurídico nacional e europeu (Decisão SGEI 2025/2630), circuito de conversão de património do Estado, o que a Fundação pede e não pede ao setor público, bens públicos de conhecimento disponíveis
- [Para o Setor](https://fundacaoancora.pt/setor): cooperação com o setor imobiliário (offtake de blocos de arrendamento com majoração de área, consórcios de construção, originação com consultoras, arquitetura, asset management)
- [Para Empresas](https://fundacaoancora.pt/empresas): habitação como infraestrutura de talento — o caso de Sines (1.800 postos por preencher por falta de casa), porque o alojamento fornecido pelo empregador é solução curta, e quatro modos de participar (estudo territorial, coinvestimento em cluster, Nota de Impacto Social, mecenato)
- [Para Famílias](https://fundacaoancora.pt/familias): lista de interesse, sistema de atribuição, rendas pelo custo
- [Investimento](https://fundacaoancora.pt/investimento): Nota de Impacto Social, 5 camadas de capital, perfil ESG
- [Contactos](https://fundacaoancora.pt/contactos): canais segmentados, estado do projeto
- [Habitação Acessível em Portugal](https://fundacaoancora.pt/habitacao-acessivel-portugal): pillar page — diagnóstico, dados e o caminho da habitação acessível para a classe média
- [Habitação de Lucro Limitado](https://fundacaoancora.pt/habitacao-de-lucro-limitado): pillar page — o modelo europeu de lucro limitado e a sua adaptação a Portugal
- [Nota de Impacto Social](https://fundacaoancora.pt/nota-de-impacto-social): pillar page — o instrumento de dívida de impacto da Fundação
- [Affordable Housing in Portugal](https://fundacaoancora.pt/en/affordable-housing-portugal): English version of the affordable housing pillar page
- [Limited-Profit Housing](https://fundacaoancora.pt/en/limited-profit-housing): English version of the limited-profit model pillar page
- [Social Impact Note](https://fundacaoancora.pt/en/social-impact-note): English version of the Social Impact Note pillar page
- [Golden Visa — Charitable Donation Route](https://fundacaoancora.pt/golden-visa/): ARI donation pathway, €250k minimum, residency + permanent social legacy; 5 markets: USA, India, China, Brazil, UAE/GCC
  - [Golden Visa — USA](https://fundacaoancora.pt/golden-visa/usa/): FATCA · FBAR · IFICI · EB-5 comparison · ~$275k
  - [Golden Visa — India](https://fundacaoancora.pt/golden-visa/india/): FEMA · LRS · DTAA · OCI/PIO · ₹2.3 crore
  - [Golden Visa — China 中国](https://fundacaoancora.pt/golden-visa/china/): 家族命名权 · 葡萄牙黄金签证 · ¥1.9M · institutional docs in PT/EN
  - [Golden Visa — Brasil](https://fundacaoancora.pt/golden-visa/brazil/): Português · DTAA · cidadania em 3 anos (tratado luso-brasileiro) · R$1.5M
  - [Golden Visa — UAE / GCC](https://fundacaoancora.pt/golden-visa/uae/): EU foothold · hold both UAE GV + Portugal ARI · AED 1M
- [Radar Âncora](https://radar.fundacaoancora.pt): ensaios próprios e curadoria editorial sobre habitação acessível e políticas públicas
- [Sonar Âncora](https://sonar.fundacaoancora.pt): dados, mapas e instrumentos de decisão — necessidade habitacional concelho a concelho

## Contactos por área

- Geral e secretariado: geral@fundacaoancora.pt (5 dias úteis)
- Investidores ESG e mecenas: impacto@fundacaoancora.pt (48 horas)
- Municípios, Faróis, IPSS: parcerias@fundacaoancora.pt
- Privacidade e RGPD: privacidade@fundacaoancora.pt